绿创金融|投资逻辑研究系列(二): 绿创地产以体量适中的住宅为主开发背后逻辑分析

     

核心观点

绿创地产选择盈利效应最强的住宅开发项目为主要抓手,采取体量适中的项目为主要标的,打法灵活,谋求为投资人提供更高效和风险更可控的优质回报。

摘    要

以住宅为主:建设周期短、销售去化快

住宅面向的客群广,建设周期短,资金回收期短,可实现在短时间内获取的效益最大。

适中的体量:集中优势资源,打法灵活

体量适中能够保证去化速度,进而保证资金面安全;再者,对绿创地产而言,适中的体量有助于充分调配资源实现对项目的管控,集中优势力量,实现在区域市场的突破。

专注精品项目:符合企业定位,已成品牌房企

短短几年,绿创在福建泉州当地声名鹊起,成为品牌房企,楼盘以精品项目为主,上升势头极为生猛。

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以住宅为主:建设周期短、销售去化快

商品房主要包括住宅和商业,绿创地产通过比较商业地产和住宅地产之间的区别,选择以住宅为主,主要考虑到住宅面向的客群广,建设周期短,资金回收期短,可在短时间内获取效益最大化。商业地产和住宅地产之间存在以下的区别:

区别

商业地产

住宅地产

市场规模不同

商业地产需求客户少,投资门槛高

住宅地产需求客户众多,几乎人人都有买房需求,受政策影响大

开发流程不同

商业地产开发流程长而复杂,包括建设、招商(销售)、运营管理多个环节,核心是运营

住宅地产只有建造、销售两个环节,核心是建造

开发要求不同

商业地产要宜商,要聚集,要热闹,要综合利用,要高密度

住宅地产要宜居,要通风,要安静,要采光好,要私密性,低密度更可加分

开发难度不同

商业地产体量大,对造型要求高,结构难度大,施工复杂,基本都是独立设计,可复制性小

住宅地产标准化较高,可复制性极强,从产品定位到户型设计到营销方案,基本都可以标准化地批量生产和复制粘贴

回收周期不同

商业地产资金沉淀大,回报周期长

住宅地产利润相对低,但回收周期快

开发逻辑不同

商业地产看的是稳定长期的收益

竞争方式不同

商业项目具有排他性,如果旁边已有个万达广场了,除非做个完全不一样定位的项目,不然很难办

住宅地产则倡导共建共享共融,多家开发商同时在一个区域开发项目,可迅速炒热一个片区,大家共享片区升值利益

投资风险不同

商业项目从前期调研定位到后期招商运营管理,其中一环出了问题,即使租金降到底,售价降到底,也很难拯救

住宅项目只要价格合适,没有卖不掉的

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适中的体量:集中优势资源,打法灵活

首先适中体量能够保证去化速度,住宅的销售去化才是房企回笼资金的最终方式,高效的去化速度能够保证项目的成功退出;资金面方面,适中体量能够保证资金不会过于紧张,保证资金面安全,在房企资金紧缺的情况下,资金面的安全是重中之重;同时对绿创地产而言,适中的体量有助于充分调配资源实现对项目的管控,与规模化房企如恒大,碧桂园,保利等企业的全国性布局,精干力量极为分散相比,绿创地产是集中精兵强将打本区域的集团性歼灭战。

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专注精品项目:符合企业定位,已成品牌房企

迥异于不成熟、粗放型的小房企,绿创地产“适中而精品”的企业定位,强调机会型,利润导向,快进快出,打法灵活,在市场上进行差异化竞争,短短几年,绿创地产在福建泉州当地声名鹊起,楼盘以精品项目为主,成为品牌房企,上升势头极为生猛,以泉州水头市场为例,2016年绿创地产凭借独到眼光,独辟蹊径逆势切入泉州南安市水头镇市场,开发“绿创铂悦府”项目,项目一经推出便赢得了市场青睐,绿创地产凭借独到的投资眼光,所开楼盘提供超乎客户预期的环境和超高的使用率,在业内也赢得了高度认同,成为泉州区域的房企标兵。